„Mieszkania się nie sprzedają”, „Banki zakręciły kurek z pieniędzmi”, „Ceny nieruchomości spadają”… – tak można by podsumować przegląd prasy, przeprowadzony w ciągu ostatnich trzech miesięcy. Jednocześnie na rynku wciąż pojawiają się nowe inwestycje. Czy deweloperzy naprawdę ruszają ze sprzedażą nowych projektów nie mając szans na znalezienie nabywców? Również Państwo – Klienci, „głosujecie swoimi nogami”. Targi mieszkaniowe w Łodzi i Warszawie zgromadziły tłumy odwiedzających. Mam podejrzenie graniczące z pewnością, że każdy z nas ma lepsze pomysły na spędzenie weekendu, niż wydanie paru złotych na bilet i romantyczny spacer po hali targowej…
Chyba, że FAKTYCZNIE szuka mieszkania…

„Mieszkania się nie sprzedają”
Szczera prawda. Nie sprzedają się w tempie z roku 2006. Można zaryzykować stwierdzenie, że sprzedają się nieco wolniej, niż w ostatnich miesiącach roku ubiegłego. A pamiętamy dwanaście miesięcy pomiędzy październikiem roku 2008 i 2009? Możemy powiedzieć, że dziś, mieszkania nie sprzedają się tak jak wtedy… Oczywiście dlatego, że wówczas osiągnięcie wyniku lepszego niż jedna umowa w ciągu miesiąca było powodem do radości! Dlaczego prowadzę tą skróconą „lekcję historii”? Żeby pokazać, że zawsze można powiedzieć o rynku, że jest na nim gorzej. Należy jednak odpowiednio dobrać punkt odniesienia. Jadąc ciężarówką poruszam się szybciej niż rowerzysta, ale dużo wolniej niż rozpędzona ciężarówka… Podsumowując ten wątek – sprzedaż jest dobra, ale nie tragiczna. Czyli po prostu normalna.

„Banki zakręciły kurek z pieniędzmi”
Jak bumerang powraca pytanie, do jakiego okresu się odnosimy. Istotne jest, by pamiętać o sytuacji na rynkach finansowych. Nie tylko w naszym kraju, ale w całej „globalnej wiosce”, w której przyszło nam żyć. Trudno oczekiwać liberalnej i „radosnej” polityki kredytowej w czasie, w którym słowo „kryzys” odmieniane jest przez wszystkie przypadki, a dzieci straszone są Grekiem, który przyjdzie i zabierze pieniążki ze skarbonki. Funkcjonujące w Polsce banki (użycie sformułowania „polskie” byłoby wszak dużym uproszczeniem) od lat prowadzą bardzo odpowiedzialną działalność. Dodatkowo ich rozsądek jest odpowiednio „dopingowany” działaniami Komisji Nadzoru Finansowego.

Efekt jest taki, że mamy zdrowy sektor bankowy, który umie na siebie zarobić, a robi to realizując akcję kredytową. Pewne działania finansistów mogą się nam nie podobać – przecież chcielibyśmy kupić większe, atrakcyjniej zlokalizowane mieszkanie, urządzić je najlepiej jak można… Jeśli jednak spojrzymy na problem szerzej, dojdziemy do wniosku, że nie chcielibyśmy przeżywać ponownie lat 2008-2009 w wydaniu amerykańskim. Posługując się dość koszmarnie brzmiącym żartem, w czasie bezpośrednio poprzedzającym załamanie rynku w USA, żeby dostać kredyt wystarczyło oddychać… a i to nie zawsze…

„Ceny nieruchomości spadają”
Każdy produkt jest warty dokładnie tyle, ile ktoś jest skłonny za niego zapłacić. I mieszkanie nie różni się niczym od innych dóbr dostępnych na rynku. Warto zadać sobie pytanie co rozumiemy przez „spadek” cen, deweloperzy rewolucjonizują cenniki? Czy może spadają nie tyle ceny, co ich wartości średnie? Z moich obserwacji rynku wynika, że okresem faktycznych obniżek był rok 2009. Praktycznie zerowa sprzedaż, inwestycje w trakcie realizacji, obowiązujące kontrakty z generalnymi wykonawcami, banki nie przebierające w środkach, byle tylko raty kredytu płacone były na czas… Tak – wtedy inwestorzy nie mieli wyjścia i ceny poszybowały w dół. A dzisiaj? Skoro działki kupowane są z głową, koszty budowy są rozsądne, kupujący oczekuje funkcji (rozumianej jako maksymalna liczba pokoi), a nie powierzchni, w dodatku w normalnym standardzie, to w jaki sposób trzymać wysokie ceny w nowych projektach?

Następuje dostosowanie oferty do możliwości finansowych nabywcy. Mamy więc do czynienia ze spadkiem średnich cen całkowitych. Spadek ten wynika właśnie z dokładania do koszyczka mieszkań, które od początku są wycenione niżej, niż już obecne na rynku. Znakomitym przykładem rozsądku deweloperów jest Trójmiasto – najbardziej „płynny” rynek w Polsce. Na Wybrzeżu inwestorzy błyskawicznie przystosowali się do nowych warunków. Tanie mieszkanie za mniej niż 4 000 zł za metr? Proszę bardzo! A jeśli chcesz mieszkać w Sopocie, albo o poranku wypić kawę z widokiem na Zatokę – też nie ma problemu, ale to już kosztuje...

Co dalej?
Zapewne chcielibyście Państwo przeczytać – ceny spadną. Odpowiem nieco przewrotnie – średnie ceny całkowite – być może. Pamiętajmy jednak, że „miniaturyzowanie” ma swoje granice. Nie sądzę, żebyśmy mieli dojść do standardu japońskiego i „apartamentów” o powierzchni 20 mkw. A przynajmniej nie za szybko. Dodatkowo deficyt mieszkaniowy w naszym kraju to wciąż fakt.

Oczywiście decyzja o zakupie własnego „M” to indywidualny wybór każdego z nas. Czy warto czekać? Jeśli nie przeszkadza nam mieszkanie z rodzicami lub teściami… Jeśli nie chcemy spłacać własnych czterech kątów, a w zamian za to płacić komuś za wynajem. Możemy czekać. Pytanie, kiedy będzie „wystarczająco tanio”… Podsumowując – na chwilę obecną nic nie wskazuje na dramatyczne załamanie rynku. Rozważmy jak, gdzie i z kim mieszkamy dziś, a czego oczekujemy jutro.

Życzę wszystkim trafnych decyzji.

Autor: Maciej Dymkowski
Prezes Zarządu Tabelaofert.pl